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전세나 월세 계약을 하면 이제 30일 안에 신고해야 합니다. 2025년 6월부터는 늦으면 실제로 과태료가 나옵니다. 그런데 “내 계약도 대상인지”, “어디서 어떻게 하는지”가 헷갈려서 미루는 경우가 많습니다.

국토교통부 부동산거래관리시스템에 직접 로그인해서 신고서 화면을 끝까지 열어 봤습니다. 실제 계약이 없어서 제출은 하지 않았고, 계약 내용은 빨간 글씨 가상 예시로 표시했습니다. 개인정보는 가렸습니다. (2026.10.23 기준)

내 계약도 신고 대상일까?

구분	신고 대상	대상 아님
금액	보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과	보증금 6천만원 이하 그리고 월세 30만원 이하
지역	서울·경기·인천 전역, 광역시, 세종, 제주시, 도의 시(市) 지역	도의 군(郡) 지역
계약 종류	신규 계약, 금액이 바뀐 갱신 계약	금액 변동 없이 기간만 늘린 갱신
집 종류	아파트·빌라 등 주택, 고시원·기숙사 같은 준주택, 실제 주거용으로 쓰는 비주택	근무·파견으로 잠깐 머물고 주소지가 따로 있는 경우

예를 들어 보증금 1천만원에 월세 50만원이면 보증금은 기준 이하지만 월세가 30만원을 넘으므로 신고 대상입니다.

기한과 과태료

계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 2021년부터 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일 끝나면서, 2025년 6월 1일 이후 맺은 계약부터 과태료가 부과됩니다. 금액은 계약금액과 늦어진 기간에 따라 다릅니다.

계약금액	3개월 이하 지연	6개월 이하	1년 이하	가장 오래 미룬 경우
1억원 미만	2만원	4만원	6만원	10만원
1억~3억원	3만원	8만원	10만원	15만원
3억~5억원	4만원	12만원	16만원	25만원
5억원 이상	5만원	15만원	20만원	30만원

거짓으로 신고하면 금액과 상관없이 100만원입니다. (전북특별자치도 보도자료 표 기준, 1년 초과 구간은 기간별로 더 나뉩니다)

부동산거래관리시스템에서 신고하기 (직접 해 본 화면)

1. 주택 임대차 계약신고 메뉴 찾기

부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 첫 화면에서 주택 임대차 계약신고를 누릅니다. 위쪽 메뉴의 “주택 임대차계약신고”에서도 들어갈 수 있습니다.

2. 로그인

개인은 간편인증(네이버·카카오·금융기관 등) 또는 공동인증서로 로그인합니다. 법인·외국인·재외국민 탭도 따로 있습니다.

간편인증을 고르면 먼저 성명·주민번호와 자동입력방지코드를 넣는 창이 뜹니다. 인증을 누른 뒤 휴대폰 앱에서 승인하면 로그인됩니다.

로그인하면 오른쪽 위에 남은 이용 시간(30분)이 표시됩니다. 계약서 파일을 미리 준비해 두면 시간 안에 끝내기 쉽습니다.

3. 신청인 작성

임대차신고서 등록 화면이 열립니다. 로그인한 사람의 이름과 생년월일은 자동으로 채워집니다. 먼저 임대목적물 주소로 신고 행정동을 찾고, 내가 임대인·임차인·대리인 중 누구인지 고른 뒤 저장합니다.

화면에 “선택한 행정동의 물건만 신고 가능”이라고 나옵니다. 행정동을 잘못 고르면 다음 단계에서 집 주소가 맞지 않으니, 꼭 임대목적물 주소로 검색해서 고르세요.

4. 거래인(상대방) 작성

계약 상대방 정보를 넣습니다. 개인·외국인·재외국민은 오른쪽 실명확인 버튼을 통해서만 입력할 수 있습니다. 상대방의 이름과 주민등록번호를 계약서에서 미리 확인해 두세요.

5. 임대목적물 작성과 계약서 첨부

집 주소, 주택유형, 임대면적을 계약서와 똑같이 적고 계약서를 첨부합니다. 이 단계가 가장 중요합니다.

• 계약서를 첨부하면 양쪽이 서명한 계약서로 공동 신고한 것으로 보고, 확정일자도 부여됩니다.
• 첨부하지 않으면 임대인·임차인 모두 전자서명을 하거나 단독신고 사유를 내야 하고, 확정일자도 나오지 않습니다.
• 주택유형은 단독·다가구·다세대·연립·아파트·오피스텔·고시원·기타 중에서 고릅니다.

6. 계약 내용 작성 (예시)

신규·갱신 여부, 체결일, 계약기간, 보증금과 월세를 적습니다. 아래 빨간 글씨는 이해를 돕기 위한 가상의 값입니다.

• 갱신 계약을 고르면 이전 계약의 보증금·월세와 계약갱신요구권 행사 여부를 추가로 적습니다.
• 제주도의 연세는 12개월로 나눠 월임대료 칸에 적으라고 안내되어 있습니다.
• 공인중개사를 통해 계약했다면 아래 공인중개사 작성 칸에 중개사무소 정보를 넣습니다.

7. 작성완료

모든 항목을 저장한 뒤 맨 아래 작성완료를 누르면 신고가 접수됩니다. 저는 예시라 여기서 멈췄습니다. 접수한 뒤에는 첫 화면의 주택 임대차 계약 신고 이력조회에서 처리 상황을 볼 수 있습니다.

신고와 같이 처리되는 것들

• 전입신고하면서 계약서를 내면 전월세 신고를 한 것으로 봅니다. 주민센터에서 전입신고와 함께 하면 한 번에 끝납니다.
• 전월세 신고할 때 계약서를 내면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 확정일자를 따로 받을 필요가 없습니다.
• 국토부 전자계약으로 계약했다면 임대차 신고가 자동으로 신청됩니다.

확정일자와 대항력의 관계는 대항력·우선변제권 정리, 확정일자만 따로 받는 법은 확정일자 인터넷 신청, 전입신고는 전입신고 인터넷으로 하기에 화면으로 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

마무리

전월세 신고는 계약서 파일 하나만 준비하면 10분 안에 끝나는 일입니다. 특히 계약서를 첨부하면 확정일자까지 함께 받으니, 잔금일이나 이사 직후에 전입신고와 같이 처리해 두세요. 30일만 넘기지 않으면 과태료 걱정도 없습니다.

전세 계약을 하면 “전입신고랑 확정일자 꼭 하세요”라는 말을 듣습니다. 그런데 막상 대항력과 우선변제권이 각각 무엇이고, 언제 생기고, 언제 사라지는지 물으면 헷갈리기 쉽습니다.

특히 많이 놓치는 게 “전입신고한 다음 날 0시”라는 시점입니다. 이 하루 차이 때문에 같은 날 잡힌 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 법령과 정부 안내를 직접 대조해서, 헷갈리는 질문을 한 글로 묶었습니다. (2026.10.23 기준)

대항력과 우선변제권, 한 표로 비교

구분	대항력	우선변제권
요건	주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고)	대항력 요건 + 계약서 확정일자
생기는 때	요건을 갖춘 다음 날 0시	대항요건·확정일자를 모두 갖춘 때 (같은 날 갖췄다면 다음 날 0시)
무엇을 할 수 있나	집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장	경매·공매 때 뒷순위 권리자·일반채권자보다 먼저 배당
근거	주택임대차보호법 제3조 제1항	같은 법 제3조의2 제2항
유지 조건	계속 살고 주민등록 유지	배당요구 종기까지 대항요건 유지

정리하면, 대항력은 “나가지 않을 권리”, 우선변제권은 “먼저 돌려받을 권리”에 가깝습니다. 둘 다 이사와 전입신고가 바탕이고, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져야 합니다.

가장 많이 놓치는 함정: 다음 날 0시

집주인의 근저당은 등기를 접수한 즉시 효력이 생깁니다. 반면 세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 잔금일에 이사·전입신고를 했는데 같은 날 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당이 세입자보다 앞 순위가 됩니다.

이 하루 공백을 줄이려고 실제로 많이 하는 방법은 다음과 같습니다.

• 잔금 직전에 등기부를 다시 떼서 새 근저당이 없는지 확인
• 계약서 특약에 “잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다”는 취지의 문구 넣기
• 잔금일 다음 날 등기부를 한 번 더 열람해 순위 확인
• 확정일자는 늦어도 전입신고 당일에 받아 두기

정부가 ‘전입신고 즉시 대항력’을 추진 중인데, 이미 바뀌었나?

정부는 2026년 3월 10일 전세사기 방지 대책에서 대항력이 전입신고 즉시 생기도록 주택임대차보호법을 바꾸겠다고 발표했습니다. 하지만 2026년 6월 보도에 따르면 제22대 국회 전반기에 발의된 주택임대차보호법 개정안 37건은 한 건도 처리되지 않았고, 생활법령정보(2026.9.30 기준)도 여전히 “다음 날 0시”로 안내하고 있습니다.

즉 이 글을 쓰는 시점에는 현행 ‘다음 날 0시’ 기준으로 대비해야 합니다. 법이 바뀌면 이 글도 고치겠습니다.

대항력이 사라지는 경우

• 주민등록을 다른 곳으로 옮길 때: 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 예전 대항력이 되살아나지 않고, 새 전입신고 다음 날부터 새로 생깁니다. 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.
• 예외: 가족이 계속 살면서 가족의 주민등록은 그대로 두고 세입자 본인만 잠시 옮긴 경우에는 대항력을 잃지 않는다는 판례가 있습니다.
• 주소를 잘못 적었을 때: 등기부와 다른 번지나 동·호수로 전입신고하면 대항요건을 못 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 다가구주택은 지번만 적어도 된다는 판례가 있지만, 연립·다세대는 동·호수까지 정확해야 합니다.
• 법인 명의 임차: 법인은 원칙적으로 대항력을 취득하지 못합니다 (전세임대주택 지원 법인 등 예외 있음).

전입신고 방법은 전입신고 인터넷으로 하기에, 확정일자 온라인 신청은 확정일자 인터넷 신청 방법에 화면으로 정리해 두었습니다.

소액임차인이라면: 최우선변제 금액

보증금이 적은 세입자는 확정일자 순서와 상관없이 일정 금액을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 생활법령정보에 나온 현재 기준은 다음과 같습니다.

지역	보증금 기준 (이하)	최우선변제 금액 (이하)
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

• 기준일은 담보물권 설정일: 위 금액은 2023년 2월 21일 개정 기준입니다. 그 전에 근저당 등이 설정된 집이라면 그 당시의 더 낮은 기준이 적용됩니다. 계약일이 아니라 등기부의 근저당 설정일을 봐야 합니다.
• 주택가액의 2분의 1까지만: 소액임차인이 여럿이고 합계가 집값의 절반을 넘으면 비율대로 나눕니다.
• 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳐야 하고, 법원에 배당요구를 해야 합니다.
• 처음엔 소액임차인이었어도 갱신하면서 보증금을 올려 기준을 넘기면 받을 수 없습니다.

근저당 설정일과 채권최고액 보는 법은 근저당 채권최고액 보는 법에, 등기부 전체 읽는 법은 등기부등본 보는 법 글에 있습니다.

보증금을 못 받았는데 이사 가야 한다면

대항력과 우선변제권은 계속 살고 주민등록을 유지해야 지켜집니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사하고 주소를 옮기면 두 권리를 모두 잃을 수 있습니다.

이럴 때는 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기부에 임차권등기가 올라간 뒤에는 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 핵심은 등기가 완료된 것을 확인한 다음 이사하는 것입니다.

계약 전에 같이 확인할 것

• 등기부등본: 근저당·가압류·임차권등기 등 선순위 권리
• 전입세대 확인: 나보다 먼저 전입한 세대가 있는지 (전입세대확인서 발급)
• 확정일자 부여 현황: 다른 세입자의 보증금이 얼마나 앞서 있는지
• 보증금 + 선순위 채권이 집값에 비해 지나치게 크지 않은지

자주 묻는 질문

마무리

대항력과 우선변제권은 결국 “이사 + 전입신고 + 확정일자, 그리고 계속 살기” 네 가지로 지켜집니다. 여기에 다음 날 0시라는 하루 공백만 기억해 두면, 잔금일에 무엇을 확인해야 할지가 분명해집니다. 개별 계약의 권리 순위는 등기부와 서류에 따라 달라지니, 금액이 크다면 전문가 상담을 함께 받아 보세요.

전세 계약서를 쓰고 나면 “확정일자 꼭 받으세요”라는 말을 듣습니다. 주민센터에 가도 되지만, 인터넷등기소에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

직접 인터넷등기소에 로그인해서 신청 화면을 열어 봤습니다. 실제 계약서가 없어서 계약 정보·임대인/임차인 입력 화면까지는 공공건물 주소로 예시 입력해 확인했고, 계약서 첨부와 결제는 하지 않았습니다. (작성 시점 2026.10.23 기준)

확정일자, 왜 받아야 하나

확정일자는 계약서에 “이 날짜에 이 계약이 있었다”는 공적인 날짜를 찍어 주는 것입니다.

주택을 인도받고 전입신고를 마친 상태에서 확정일자까지 갖추면, 집이 경매로 넘어갔을 때 그 날짜 순서대로 보증금을 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)가 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2). 그래서 전입신고와 확정일자는 같이 챙기는 게 기본입니다.

전입신고 방법은 전입신고 인터넷으로 하는 법에 정리해 두었습니다.

인터넷 신청, 누가 무엇을 준비하나

항목	인터넷등기소 안내
신청할 수 있는 사람	해당 주택의 임대인·임차인, 변호사·법무사, 계약서를 작성한 개업공인중개사
대상 계약서	주택임대차계약서만 (상가·일반 사문서는 온라인 불가)
준비물	인터넷등기소 회원가입, 본인 확인용 전자서명 인증서, 계약서 원본 스캔 파일
수수료	건당 500원
신청 시간	365일 24시간 (부여일은 아래 표 참고)

화면으로 따라 하기

1. 신청 메뉴 찾기

인터넷등기소 상단 신청에 마우스를 올리면 오른쪽 끝에 전자확정일자가 있습니다. 여기서 신청서 작성/제출을 누릅니다.

2. 일반사용자로 로그인

로그인 화면에는 일반사용자와 전자신청사용자 탭이 있습니다. 오른쪽에 “전자신청 사용자는 별도의 사용자 등록이 필요하다”는 안내가 보여서 헷갈릴 수 있어요.

저는 일반사용자 탭으로 로그인했고, 따로 등록하지 않아도 바로 신청서 화면이 열렸습니다. 이용약관에는 변호사·법무사 같은 자격자 대리인이 자격·사용자 등록을 해야 한다고 나와 있습니다.

3. 신청서 작성 화면

신청 화면은 신청서 작성 → 신청수수료 결제대기 → 신청서 제출대기 순서의 탭으로 되어 있습니다. 수수료를 먼저 결제하고, 그다음 제출하는 구조예요. 신규작성 버튼을 누르면 유의사항 동의 화면이 나옵니다.

4. 유의사항 확인

신규작성을 누르면 법·제도 유의사항과 서비스 이용약관이 나옵니다. 여기에 실제로 꼭 알아야 할 내용이 다 들어 있습니다.

5. 기본 정보 입력

동의하면 기본 정보 → 계약 정보 → 신청인 정보 순서의 입력 화면이 나옵니다. 첫 화면에서 계약구분(신규·재계약)과 부동산구분(건물·집합건물)을 고르고, 수수료 500원이 미리 표시됩니다.

눈여겨볼 안내가 두 가지 있습니다. 국토부 전자계약시스템이나 부동산거래관리시스템으로 전자계약을 했다면 확정일자가 자동으로 신청되니 중복 신청하지 말라는 것, 그리고 주소는 계약서에 적힌 그대로 입력하라는 것입니다.

주소를 입력한 뒤에는 부동산확인 버튼으로 등기부상 소재지와 연결해야 다음 단계로 넘어갑니다. 등기부에서 확인이 안 되더라도 계약서 주소와 신청 정보가 정확하면, 그 사실을 알고 신청한다는 내용을 기타란에 적고 진행할 수 있다고 안내되어 있습니다. 작성 중인 신청정보는 최초 작성 후 1개월이 지나면 자동 삭제됩니다.

실제 계약서가 없어서, 이후 화면은 공공건물인 정부서울청사(서울 종로구 세종대로 209) 주소로 예시 입력해 봤습니다. 빨간 손글씨는 이해를 돕기 위해 제가 화면 위에 적은 가상의 예시 값이고, 실제로 신청하거나 결제하지는 않았습니다.

6. 주소 검색과 부동산확인 (예시)

주소검색 창에는 도로명만 넣어야 결과가 나옵니다. “세종대로 110″처럼 건물번호까지 넣으면 검색되지 않았고, “세종대로”로 검색한 뒤 동(세종로)을 고르고 건물번호는 아래 칸에 따로 입력하는 방식이었습니다.

부동산확인을 누르면 부동산등기목록 창이 뜨고, 같은 주소로 여러 개의 등기가 나올 수 있습니다. 계약서에 적힌 소재지와 맞는 것을 골라야 합니다.

확인결과가 “확인”으로 바뀌면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 다음으로 넘어가기 전에 “최초 작성 후 1개월이 경과한 신청정보는 자동으로 삭제됩니다” 안내에 체크해야 하고, 체크하지 않으면 다음 버튼을 눌러도 체크하라는 안내만 뜹니다.

7. 계약 정보 입력 (예시)

계약서 내용을 그대로 옮겨 적는 화면입니다. 별표(*)가 붙은 주택유형·계약일·임대차기간·보증금·차임은 필수입니다.

• 차임(월세)은 반전세나 월세일 때 입력합니다. 전세라면 0원 그대로 둡니다.
• 오피스텔은 주거용으로 주택임대차계약서를 썼을 때만 확정일자를 받을 수 있다고 안내되어 있습니다.
• 기타란은 집 전체가 아니라 일부(방 한 칸 등)만 빌릴 때, 계약서에 적힌 위치·구조를 적는 곳입니다.

8. 임대인·임차인 정보 입력 (예시)

계약서에 적힌 임대인과 임차인을 모두 입력해야 합니다. “임대인/임차인 추가” 버튼을 눌러 한 명씩 등록합니다.

• 주소는 필수입니다. 확정일자 부여 규칙(제9조 제1항)에 따라 계약서에 적힌 임대인·임차인 주소를 입력해야 합니다.
• 주민등록번호는 나중에 계약증서 발급이나 정보제공을 받을 때 본인인증에 쓰이므로 정확히 입력하라고 안내되어 있습니다.
• 등록구분은 내국인·외국인·법인 중에서 고릅니다. 본인 정보는 “로그인 사용자정보 이용”에 체크하면 불러올 수 있습니다.
• 휴대폰·이메일을 넣으면 처리 결과를 SMS·이메일로 받을 수 있는데, 상대방 번호는 동의를 받고 입력하라고 되어 있습니다.

9. 그다음 단계

이후 신청인 정보를 입력하고, 이용약관 안내대로 계약서 원본을 스캔한 파일을 첨부합니다. 신청서 작성/제출 화면의 탭이 작성 → 결제대기 → 제출대기 순서인 것처럼, 작성을 마치면 수수료 500원을 결제하고 제출하면 끝납니다. 저는 예시 입력이라 이 단계부터는 진행하지 않았고, 작성 중이던 신청서는 삭제했습니다.

신청하면 언제 부여되나

인터넷 신청은 24시간 되지만, 확정일자가 찍히는 날은 신청 시간에 따라 달라집니다.

신청 시간	확정일자 부여일
평일 근무시간 내	특별한 사정이 없으면 당일
평일 16시 이후	다음 근무일에 부여될 수 있음
평일 18시 이후, 토요일·공휴일	다음 근무일

잔금일이나 입주일에 맞춰 그날 꼭 받아야 한다면 등기소나 주민센터를 방문하는 게 안전합니다. 인터넷등기소도 필요하면 방문 시 즉시 부여가 가능하다고 안내합니다.

이런 경우 반려됩니다

• 계약서를 전자화문서(스캔 파일)로 첨부하지 않은 경우
• 첨부한 계약서에서 임대인·임차인 정보, 주소, 임대차 목적물, 기간, 보증금·차임을 확인할 수 없는 경우
• 이미 확정일자를 받은 계약서를 내용 변경 없이 다시 신청한 경우

반려되면 신청할 때 등록한 휴대폰 문자나 이메일로 알려 주고, 그 신청은 접수되지 않은 것으로 처리됩니다. 계약서와 입력 정보가 다르면 계약서를 기준으로 확정일자 정보가 만들어집니다.

전월세 신고를 하면 확정일자는?

보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 주택 임대차는 계약 후 30일 안에 신고해야 합니다. 이때 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 부여되고, 계약서 없이 신고만 하면 확정일자 효과는 없다고 보도되었습니다(2025.6). 전월세 신고 방법은 다음 글에서 따로 정리하겠습니다.

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