등기부등본을 열람해서 화면을 열면 표 세 개가 줄줄이 나옵니다. 표제부, 갑구, 을구. 처음 보면 용어도 낯설고 어디부터 읽어야 하는지 막막합니다. 이 글은 등기부를 어디부터 어떤 순서로 읽는지를 실제 열람한 증명서 화면과 함께 정리한 글입니다.
예시는 개인 주소 대신 서울시청 신청사 건물의 등기부(2026년 10월 21일 열람)를 사용했습니다. 열람 방법은 등기부등본 인터넷 열람·발급 방법 글에 따로 적어 두었습니다.
30초 요약
- 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부는 부동산이 어떤 것인지, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당 등)를 보여 줍니다.
- 읽는 순서는 표제부 → 갑구 마지막 줄 → 갑구 전체 → 을구 → 맨 아래 열람일시 순서입니다.
- 선이 그어진 부분은 말소된 등기이고, 등기의 선후는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호로 따집니다.
등기부등본은 3칸으로 읽습니다
| 구분 | 무엇을 보여 주나 | 대표 항목 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산이 어떤 것인지 | 소재지, 면적, 구조, 층수 (집합건물은 대지권 등도 함께 표시) |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 소유권보존·이전, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매, 신탁 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 | 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 |
1단계. 표제부에서 부동산이 맞는지 확인
표제부는 건물의 표시입니다. 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물 내역(구조와 층별 면적), 등기원인 및 기타사항이 표로 나옵니다. 가장 먼저 할 일은 이 주소와 면적이 내가 확인하려는 부동산과 같은지 보는 것입니다. 같은 번지라도 토지, 건물, 집합건물의 등기부가 따로 있어서 엉뚱한 등기부를 열람하는 일이 생기기 때문입니다.
2단계. 갑구 마지막 줄에서 현재 소유자 확인
갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항으로 이루어지고, 소유권이 어떻게 이어져 왔는지가 순서대로 쌓입니다. 그래서 가장 마지막에 적힌 소유권 관련 등기의 권리자가 현재 소유자입니다. 계약 상대방과 이 이름이 같은지 먼저 보세요.
3단계. 갑구 전체에서 위험 신호 확인
소유자만 맞다고 끝이 아닙니다. 갑구에는 소유권을 제한하거나 흔들 수 있는 등기도 함께 적힙니다. 아래 표의 항목이 있는지 확인하세요.
| 갑구에서 볼 항목 | 의미(쉬운 설명) |
|---|---|
| 압류, 가압류 | 빚이나 세금 때문에 소유자가 재산을 마음대로 처분하기 어려운 상태 |
| 가처분 | 소유권 등을 둘러싼 분쟁에서 처분을 막아 둔 상태 |
| 가등기 | 나중에 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 가능성을 미리 등기해 둔 것 |
| 경매개시결정 | 부동산이 경매 절차에 들어갔다는 표시 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사 등에 넘어가 있는 상태 (계약 시 동의가 필요할 수 있음) |
해당 항목이 보이면 계약이나 대출을 서두르지 말고 내용을 정확히 확인해야 합니다. 구체적인 판단은 공인중개사나 법무사, 변호사 같은 전문가와 상의하세요.
4단계. 을구에서 근저당과 전세권 확인
을구는 소유권 이외의 권리입니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 같은 권리가 이곳에 적힙니다. 특히 근저당권의 채권최고액이 매매가나 보증금에 비해 얼마나 큰지가 핵심입니다. 채권최고액은 은행이 돈을 빌려주며 설정해 두는 최대 담보 한도로, 실제 빚보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 이 부분은 다음 글에서 따로 자세히 정리합니다.
5단계. 맨 아래 열람일시와 실선 표시 확인
증명서 맨 아래에는 열람일시가 찍혀 있습니다. 등기부는 시간이 지나면 바뀔 수 있으므로, 계약 직전이나 잔금 직전에는 다시 열람해서 그 사이 새로 생긴 등기가 없는지 보는 것이 좋습니다. 또 증명서 하단 안내에는 “실선으로 그어진 부분은 말소사항을 표시함”이라고 적혀 있습니다. 선이 그어진 항목은 과거에 있었지만 말소된 등기입니다.
순위번호와 접수번호, 어떻게 비교할까
권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서를 따릅니다(부동산등기법 제4조 제1항). 같은 구 안에서는 순위번호로, 다른 구끼리는 접수번호로 먼저 한 등기가 어느 것인지 가립니다(같은 조 제2항). 예를 들어 갑구의 가압류와 을구의 근저당권 중 어느 쪽이 먼저인지는 접수일과 접수번호로 비교합니다.
데이터글리너가 직접 확인한 부분
- 서울시청 신청사 건물 등기부의 갑구에는 소유권보존 1건만 있고 소유자는 서울특별시로 적혀 있었습니다.
- 을구는 “기록사항 없음”으로 표시되었습니다. 설정된 권리가 없으면 이렇게 표시됩니다.
- 증명서 하단에 열람일시가 표시되고, “실선으로 그어진 부분은 말소사항을 표시함”이라는 안내 문구가 있었습니다.
- 열람용 증명서는 법적 효력이 없고, 제출용이면 발급을 선택해야 한다는 안내를 신청 화면에서 확인했습니다.
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자주 묻는 질문
갑구와 을구는 무엇이 다른가요?
갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 이외의 권리가 적힙니다. 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 넘어왔는지는 갑구에서 보고, 근저당권이나 전세권처럼 부동산을 담보나 사용 목적으로 잡은 권리는 을구에서 봅니다.
을구에 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
근저당이 있다고 곧바로 위험한 것은 아닙니다. 다만 근저당에 적힌 채권최고액이 매매가나 보증금에 비해 얼마나 큰지는 반드시 따져 봐야 합니다. 채권최고액은 실제 빚보다 높게 설정되는 것이 일반적이라서, 금액의 의미는 다음 글에서 따로 정리합니다.
글자 가운데 그어진 선은 무슨 뜻인가요?
제가 열람한 증명서 맨 아래에는 “실선으로 그어진 부분은 말소사항을 표시함”이라는 안내가 있었습니다. 선이 그어진 항목은 과거에 있었지만 지금은 말소된 등기입니다. 말소사항을 포함해서 열람했다면 이런 줄이 보입니다.
순위번호와 접수번호는 어떻게 다른가요?
부동산등기법 제4조는 등기의 순서를 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호에 따른다고 정하고 있습니다. 갑구 안에서 먼저 한 등기와 나중 한 등기는 순위번호로 비교하고, 갑구와 을구의 등기끼리는 접수번호로 비교합니다.
열람했던 등기부는 계약 날에 다시 봐야 하나요?
열람한 등기부는 열람한 시각까지의 내용입니다. 증명서 하단에 열람일시가 찍혀 있으니 확인해 보세요. 계약 직전이나 잔금 직전에 한 번 더 열람해서 그 사이에 새로 생긴 등기가 없는지 확인하는 것이 일반적인 권장 방법입니다.
데이터글리너는 직접 확인한 화면과 근거가 있는 내용만 정리합니다. 이 글은 일반적인 읽는 순서를 설명한 것이며, 실제 계약이나 대출의 위험 판단은 개별 사정에 따라 달라지므로 전문가와 상의하시기 바랍니다.
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