토지대장·건축물대장·등기부등본 차이, 어떤 서류를 언제 떼야 할까? (한 장 정리)

집을 계약하거나 땅을 알아볼 때 “대장도 보고 등기부도 확인하세요”라는 말을 듣습니다. 그런데 토지대장, 건축물대장, 등기부등본은 이름만 비슷하지 담고 있는 내용도, 발급하는 곳도, 확인할 수 있는 것도 다릅니다.

데이터글리너는 정부24에서 건축물대장과 토지(임야)대장을 직접 발급해 보고, 등기사항증명서는 법원 공식 안내와 대조해 세 서류의 차이를 한 번에 정리했습니다.

세 서류 한눈에 비교

구분	토지대장	건축물대장	등기부등본(등기사항증명서)
무엇을 보나	땅의 현황	건물의 현황	부동산의 권리관계
주요 내용	소재, 지번, 지목, 면적, 소유자	건물 용도, 층수, 면적 등	표제부(기본 현황), 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리)
발급처	정부24 등	정부24 등	대법원 인터넷등기소, 등기소
인터넷 수수료	무료 (정부24)	무료 (정부24)	열람 700원, 발급 1,000원 (창구 1,200원)
이럴 때 확인	면적, 지목 확인	건물 용도, 면적 확인	소유자, 근저당 등 권리 확인

수수료 중 등기사항증명서 금액은 법원 안내 답변(2022년) 기준이므로, 신청 화면에서 한 번 더 확인하세요.

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서류별로 좀 더 자세히

1. 토지대장 — 땅의 현황

토지대장은 땅의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등이 등록된 서류입니다. 건물이 아니라 땅 자체를 확인하고 싶을 때 봅니다. 정부24에서 지번 주소로 검색해 신청하며, 신청 자격은 누구나입니다. 발급 방법은 토지대장 인터넷 발급 글에 화면과 함께 정리해 두었습니다.

2. 건축물대장 — 건물의 현황

건축물대장은 건물의 용도, 층수, 면적 같은 현황을 담은 서류입니다. 집이나 상가를 계약할 때 건물의 실제 용도와 면적을 확인하는 데 씁니다. 발급할 때 대장 구분과 대장 종류를 고르는 단계가 헷갈리는데, 건축물대장 인터넷 발급 글에서 화면으로 설명했습니다.

3. 등기부등본 — 권리관계

등기부등본(등기사항증명서)은 세 부분으로 나뉩니다.

• 표제부: 부동산의 위치와 기본 현황
• 갑구: 소유권에 관한 사항. 소유자 확인, 가압류·압류 같은 제한도 여기서 봅니다
• 을구: 소유권 외의 권리. 근저당권처럼 부동산을 담보로 한 대출 기록이 나옵니다

내 집을 계약하는 상대가 진짜 소유자인지, 그 부동산에 대출(근저당)이 얼마나 걸려 있는지는 대장이 아니라 등기부등본으로 확인합니다.

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서로 다르게 나오면 어느 쪽을 믿을까?

확인하려는 것	우선 기준	이유
소유자	등기부등본	법적 소유권의 증명 문서이기 때문
토지 면적	토지대장	측량을 거쳐 실제 상태를 반영하기 때문
건물 용도·면적	건축물대장	건물 현황을 기록하는 서류이기 때문

이 기준은 일반적인 정리이고 법률 자문이 아닙니다. 서류끼리 내용이 어긋나면 계약 전에 먼저 바로잡고, 필요하면 전문가와 상담하세요.

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상황별로 어떤 서류를 뗄까?

상황	먼저 볼 서류
땅을 사기 전 면적·지목 확인	토지대장 + 등기부등본
집·상가 계약 전 건물 용도 확인	건축물대장 + 등기부등본
계약 상대가 소유자인지 확인	등기부등본(갑구)
대출·근저당이 얼마나 있는지 확인	등기부등본(을구)
건물 면적·층수만 확인	건축물대장

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자주 묻는 질문

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마무리

정리하면 땅은 토지대장, 건물은 건축물대장, 권리는 등기부등본입니다. 서류를 더 많이 떼는 것보다 내가 확인하려는 것에 맞는 서류를 고르는 것이 핵심입니다. 지금 필요한 서류가 있다면 위 링크의 발급 방법 글을 함께 참고하세요.