대항력·우선변제권 차이 한 번에 정리 (전입신고 다음 날 0시·확정일자·최우선변제 금액)

전세 계약을 하면 “전입신고랑 확정일자 꼭 하세요”라는 말을 듣습니다. 그런데 막상 대항력과 우선변제권이 각각 무엇이고, 언제 생기고, 언제 사라지는지 물으면 헷갈리기 쉽습니다.

특히 많이 놓치는 게 “전입신고한 다음 날 0시”라는 시점입니다. 이 하루 차이 때문에 같은 날 잡힌 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 법령과 정부 안내를 직접 대조해서, 헷갈리는 질문을 한 글로 묶었습니다. (2026.10.23 기준)

대항력과 우선변제권, 한 표로 비교

구분	대항력	우선변제권
요건	주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고)	대항력 요건 + 계약서 확정일자
생기는 때	요건을 갖춘 다음 날 0시	대항요건·확정일자를 모두 갖춘 때 (같은 날 갖췄다면 다음 날 0시)
무엇을 할 수 있나	집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장	경매·공매 때 뒷순위 권리자·일반채권자보다 먼저 배당
근거	주택임대차보호법 제3조 제1항	같은 법 제3조의2 제2항
유지 조건	계속 살고 주민등록 유지	배당요구 종기까지 대항요건 유지

정리하면, 대항력은 “나가지 않을 권리”, 우선변제권은 “먼저 돌려받을 권리”에 가깝습니다. 둘 다 이사와 전입신고가 바탕이고, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져야 합니다.

가장 많이 놓치는 함정: 다음 날 0시

집주인의 근저당은 등기를 접수한 즉시 효력이 생깁니다. 반면 세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 잔금일에 이사·전입신고를 했는데 같은 날 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당이 세입자보다 앞 순위가 됩니다.

이 하루 공백을 줄이려고 실제로 많이 하는 방법은 다음과 같습니다.

• 잔금 직전에 등기부를 다시 떼서 새 근저당이 없는지 확인
• 계약서 특약에 “잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다”는 취지의 문구 넣기
• 잔금일 다음 날 등기부를 한 번 더 열람해 순위 확인
• 확정일자는 늦어도 전입신고 당일에 받아 두기

정부가 ‘전입신고 즉시 대항력’을 추진 중인데, 이미 바뀌었나?

정부는 2026년 3월 10일 전세사기 방지 대책에서 대항력이 전입신고 즉시 생기도록 주택임대차보호법을 바꾸겠다고 발표했습니다. 하지만 2026년 6월 보도에 따르면 제22대 국회 전반기에 발의된 주택임대차보호법 개정안 37건은 한 건도 처리되지 않았고, 생활법령정보(2026.9.30 기준)도 여전히 “다음 날 0시”로 안내하고 있습니다.

즉 이 글을 쓰는 시점에는 현행 ‘다음 날 0시’ 기준으로 대비해야 합니다. 법이 바뀌면 이 글도 고치겠습니다.

대항력이 사라지는 경우

• 주민등록을 다른 곳으로 옮길 때: 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 예전 대항력이 되살아나지 않고, 새 전입신고 다음 날부터 새로 생깁니다. 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.
• 예외: 가족이 계속 살면서 가족의 주민등록은 그대로 두고 세입자 본인만 잠시 옮긴 경우에는 대항력을 잃지 않는다는 판례가 있습니다.
• 주소를 잘못 적었을 때: 등기부와 다른 번지나 동·호수로 전입신고하면 대항요건을 못 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 다가구주택은 지번만 적어도 된다는 판례가 있지만, 연립·다세대는 동·호수까지 정확해야 합니다.
• 법인 명의 임차: 법인은 원칙적으로 대항력을 취득하지 못합니다 (전세임대주택 지원 법인 등 예외 있음).

전입신고 방법은 전입신고 인터넷으로 하기에, 확정일자 온라인 신청은 확정일자 인터넷 신청 방법에 화면으로 정리해 두었습니다.

소액임차인이라면: 최우선변제 금액

보증금이 적은 세입자는 확정일자 순서와 상관없이 일정 금액을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 생활법령정보에 나온 현재 기준은 다음과 같습니다.

지역	보증금 기준 (이하)	최우선변제 금액 (이하)
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

• 기준일은 담보물권 설정일: 위 금액은 2023년 2월 21일 개정 기준입니다. 그 전에 근저당 등이 설정된 집이라면 그 당시의 더 낮은 기준이 적용됩니다. 계약일이 아니라 등기부의 근저당 설정일을 봐야 합니다.
• 주택가액의 2분의 1까지만: 소액임차인이 여럿이고 합계가 집값의 절반을 넘으면 비율대로 나눕니다.
• 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳐야 하고, 법원에 배당요구를 해야 합니다.
• 처음엔 소액임차인이었어도 갱신하면서 보증금을 올려 기준을 넘기면 받을 수 없습니다.

근저당 설정일과 채권최고액 보는 법은 근저당 채권최고액 보는 법에, 등기부 전체 읽는 법은 등기부등본 보는 법 글에 있습니다.

보증금을 못 받았는데 이사 가야 한다면

대항력과 우선변제권은 계속 살고 주민등록을 유지해야 지켜집니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사하고 주소를 옮기면 두 권리를 모두 잃을 수 있습니다.

이럴 때는 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기부에 임차권등기가 올라간 뒤에는 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 핵심은 등기가 완료된 것을 확인한 다음 이사하는 것입니다.

계약 전에 같이 확인할 것

• 등기부등본: 근저당·가압류·임차권등기 등 선순위 권리
• 전입세대 확인: 나보다 먼저 전입한 세대가 있는지 (전입세대확인서 발급)
• 확정일자 부여 현황: 다른 세입자의 보증금이 얼마나 앞서 있는지
• 보증금 + 선순위 채권이 집값에 비해 지나치게 크지 않은지

자주 묻는 질문

마무리

대항력과 우선변제권은 결국 “이사 + 전입신고 + 확정일자, 그리고 계속 살기” 네 가지로 지켜집니다. 여기에 다음 날 0시라는 하루 공백만 기억해 두면, 잔금일에 무엇을 확인해야 할지가 분명해집니다. 개별 계약의 권리 순위는 등기부와 서류에 따라 달라지니, 금액이 크다면 전문가 상담을 함께 받아 보세요.